Het verschil tussen appartement, B&B en Boutique hotel

by

Een B&B verschilt van appartementverhuur. Een appartement, in Kroatië veelal aangeduid met ‘Apartmani’, is een gebouw met woningen voorzien van gescheiden ingangen. Zonder verdere services en populair bij gezinnen die low-budget vakanties zoeken.

Bij een B&B wonen daarentegen de gastvrouw/gastheer op dezelfde locatie, staan hun gasten met raad en daad bij en verzorgen ’s ochtends het ontbijt. Natuurlijk kan elk Apartmani gebouw omgetoverd worden in een B&B, alleen zit een ‘echte’ B&B exploiteren zoals in Frankrijk eenvoudigweg niet in de genen van het Kroatische volk. De overgrote Kroatische meederheid verhuurt liever zonder bijkomende trammelant.

Qua investering en door de stimulerende Kroatische belasting op korte termijn verhuur heb ik het aanbod vertaald naar Mini-B&B’s, Maxi B&B’s en Boutique Hotels. Over de bijzondere belastingsmethode vind je een afzonderlijk artikeltje:

Stimulerende belasting voor toeristaccomodaties ook van toepassing op huiseigenaren uit de Europese Unie.

Wat is een Mini B&B?

Onder een Mini Bed-and-Breakfast verstaan we een wat grotere woning met 1 tot 4 bijkomende slaapkamers welke beschikken over een eigen badkamer/toilet. De Kroatische wetgeving stelt eisen aan de minimale afmetingen en sanitaire voorzieningen bij verhuur. Zie:

Het Kroatische 4-sterren systeem voor comfort klasses.

Een groot voordeel van een ‘micro’ B&B met 1 of 2 gastenkamers is dat die geen bijkomende investering vraagt. Veel huizen zijn uitgerust met een afzonderlijke ‘logeerverdieping’ die is bedoeld om te verhuren doordat de overheid dat al decennia stimuleert bij het verlenen van bouwvergunningen.

Met het uitbaten van een mini-B&B gedurende de zomermaanden kun je al snel je eigen verblijf financieel dekken of de tweede hypotheek thuis mee aflossen. Daar is echter een ‘maar’ aan verbonden.

Hoe kleiner de B&B, des te moeilijker wordt het een vaste klantenkring op te bouwen. Je blijft vaak afhankelijk van Booking.com en Airbnb die een stevig aandeel van je winst opsouperen als bemiddelingsprovisie. Vaste klanten komen terug door rechtstreeks te boeken en betekenen daardoor een aanzienlijk hogere winstmarge bij gelijkblijvende prijzen per nacht. Ook boeken klanten via een bemiddelaar als Airbnb vaak niet langer dan een paar nachten, waarna het meestal enkele dagen duurt voordat de volgende boekt (en je daardoor geneigd bent om kortingen te geven in het hoogseizoen).

Dit soort kamers worden buiten het toeristenseizoen soms per maand verhuurd aan stagiaires als ze in de buurt van een universiteit liggen. Op die manier zag ik een paar jaar geleden kans voor 500 euro per kamer per maand (inclusief ontbijt) mijn hypotheek te betalen.

Een Mini B&B is ideaal voor een echtpaar dat een vaste inkomstenbron heeft, zoals een (brug-)pensioen. Tijdens de zomermaanden is het mogelijk een bezettingsgraad te bereiken van 75-90%. De extra investering in 3 tot 4 gastenkamers is hoger, al kun je die in de hand houden door een geschikt pand eigenhandig te renoveren of om te bouwen.

Door de Europese regels dat je een uitkering in ieder land binnen de Europese Unie moet kunnen ontvangen, kun je op deze manier emigreren naar een aangenamer klimaat in een idyllische omgeving met lagere prijzen voor het levensonderhoud.

De maxi B&B

Vanaf 5 gastenkamers kun je niet meer van een ‘bijberoep’ spreken. Een flink deel van je huis wordt gedeeld met je gasten, zoals de tuin met barbecue, een speeltuintje en de veranda. Naast je auto staat een bestelbusje. Je gasten hebben aandacht nodig.

Waar een Mini-B&B een leuke bijverdienste oplevert, is de Maxi B&B gericht op het hoofdinkomen halen uit kamerverhuur met services het ganse jaar rond. De coulante flat-rate belasting per vast bed betekent dat het breekpunt bij 10 kamers of 20 (vaste) bedden ligt. Meer dan 10 kamers of 20 (vaste) bedden geldt in Kroatië als een hotel.

Een B&B met 5 tot 10 kamers heeft een eigen luxe uitstraling en, als die niet vlak aan het strand ligt, ook een zwembad. Naar dit soort accomodaties stijgt de vraag explosief. Gasten boeken voor 1 of 2 weken en verwachten ook een interessante animatie. Dit type B&B staat haaks op de gemiddelde kale appartementverhuur, waar sinds zomer 2018 tussen 2% en 5% van leegstaat tijdens het hoogseizoen. Ze leveren ook aanmerkelijk hogere inkomsten op én trouwe klanten die jaren blijven terugkeren.

Daar staat tegenover dat het hoofdinkomen uit B&B activiteiten halen je niet komt aanwaaien. Tijdens de feestdagen, schoolvakanties en het hoogseizoen is het alle hens aan dek. Een klasse ontbijt op tafel zetten voor 26 klanten (20 vaste bedden + bijv. 6 bijzetbedden voor kinderen) vereist planning en vroeg je nest uit. In de weekends dat het grootste deel van de kamers nieuwe gasten krijgen terwijl je het geld voor de schoonmaak in eigen zak wilt houden, zijn ook niet de makkelijkste. Twee keer in de week een barbecue organiseren, transport van/naar het dichtsbijzijnde vliegveld, met de ene gast mee naar de dokter en met de andere om een manicuriste uit te leggen wat ze wilt, allemaal leuke activiteiten waarbij je je geen seconde zult vervelen.

Waarin verschilt een Boutique Hotel van een B&B?

In de eerste plaats heeft een hotel meer dan 10 kamers. Men spreekt van een Boutique Hotel als het hotel zo goed mogelijk de sfeer en services van een B&B probeert te benaderen binnen een unieke ‘stijl’.

De redenering is omgekeerd. Een Boutique Hotel is geen uit de krachten gegroeide B&B, maar een hotel met 11 tot 100 kamers dat het belevingsgevoel van de B&B nabootst. Het hotel heeft mensen in dienst en een verplichte bemande receptie. De B&B wordt doorgaans gerund door gezinsleden zonder een hotel management opleiding. In het hotel woont de eigenaar niet onsite zoals wel gebruikelijk in een B&B. Het Boutique Hotel zal eigendom zijn van een d.o.o. (kroatische BVBA/BV) die BTW-plichtig is en een boekhouding moet voeren (de B&B volstaat met een gastenregister en een prijslijst zolang die niet aan de 300.000 Kn = €41.000 omzet komt). Veelal is het hotel verbonden aan een restaurant met professionele koks in de keuken. Ook al straalt de ‘zaal’ waar een interieur architect zich op heeft uitgeleefd, een stijlvolle huiskamersfeer uit.

Toch is een Boutique Hotel een bijzonder leuke activiteit voor iemand die ervaring heeft opgedaan in het B&B-vak. Ook hier weer dezelfde behoefte, doordat de Kroatische staat decennia lang heeft ingezet op kale appartementverhuur door haar inwoners, is er onvoldoende in commerciële accomodaties geïnvesteerd die luxe, meerwaarde en marketing bieden.

De traditionele hotels die niets anders verkopen dan een hotelkamer, overleven alleen in de handvol steden die populair zijn voor een weekendje weg. Kroatië is de mooiste Europese staat aan de Adriatische zee, en de enige waar het luxere B&B/hotel toerisme nog jaren zal groeien.

Samengevat

  • Appartement/Apartmani – kale verhuur van woonruimte met keuken
  • B&B – gastheer/gastvrouw woont er ook en verzorgt het ontbijt + frequent sociaal contact
  • Mini B&B – 1 tot 4 kamers, elk met eigen badkamer/toilet, inkomsten variëren van kosteloos eigen verblijf tot een stevige aanvulling op een vast inkomen
  • Maxi B&B – 5 tot 10 kamers en zwemgelegenheid, genereert het hoofdinkomen
  • Boutique Hotel – 11 tot 100 kamers met receptie en restaurant dat de intieme sfeer van een B&B probeert na te bootsen.

 

Verticale banner plaatsen
Verticale Search Banner plaatsen

Mijn VIP-toolkit:

  • Persoonlijke instellingen:
    • Mijn favoriete objecten
    • Zoekprofiel bijwerken
    • Poll antwoorden aanpassen
    • Ebook opnieuw downloaden
    • Gebruikersprofiel wijzigen
    • Paswoord veranderen
    • Uitloggen
    • Wis alles, ik wil worden vergeten
  • Online Calculators:
    • Welk budget heb ik nodig?
    • Wat is de waarde van het pand?
    • Hoeveel B&B opbrengst is realistisch?

Snel antwoord nodig?

Gebruik Whatsapp!

WhatsApp chat

Ons doel is u te informeren over het starten  van uw ideale B&B in Kroatië. Wij zijn bloggers en niet in dienst van Biliškov, zie ook het Impressum.

WhatsApp chat